Sicherheit durch Bürgschaft

Bauvertrag nach BGB Teil 6: Sicherheitsleistung

Eine Sicherheitsleistung wird mittlerweile in fast jedem Bauvertrag gefordert., aber was sind die Spielregeln? Informieren Sie sich hier über Ihr gutes Recht, denn allzu häufig werden die Bedingungen zu Ihren Ungunsten festgelegt!

Dies ist der 6. Teil der Miniserie zum BGB-Vertrag und heute geht es um das ganz besonders wichtige Thema „Sicherheitsleistung“.

In manchen Punkten weiche ich dieses Mal vom Mustervertrag des ZDB bewusst ab, weil wohl mutwillig ein paar Regelungen „verschwiegen“ werden, besonders das Recht des Unternehmers auf Bauhandwerkersicherheit nach §650f BGB und die mögliche Höhe dieser Sicherheit. Gerade, wenn die Waagschale der Justitia einmal auf unsere Seite hängt, dann sollte das auch ausdrücklich benannt werden!

Worum geht es also heute?

Ganz grundsätzlich betrachtet müssen zwei Vertragspartner ihre Verpflichtungen aus einem Vertrag zwingend erfüllen, das ist ja auch Sinn und Zweck eines Rechtsgeschäfts.

Aus einem Werkvertrag entstehende Verpflichtungen des Unternehmers können z.B. sein, dass er

  • pünktlich sein Gewerk fertigstellt: es ist z.B. ein Hausübergabetermin fix vereinbart – besonders wichtig, falls der Kunde seine Wohnung schon gekündigt oder verkauft hat.

  • Mängelfreiheit gewährleistet: spätestens zur Abnahme muss alles passen

  • die vertragsgemäß zugesicherte Eigenschaften liefert: weiße Wanne muss auch nachweislich funktionieren, Bauwerk muss auch den Plänen entsprechen, vereinbarter erhöhter Schallschutz

  • und natürlich noch vieles mehr.

 

Aber auch der Bauherr (Besteller) hat selbstverständlich Pflichten: 

  • nötige Vorleistungen erbringen: Leitungsfreiheit des Grundstück oder Baureife nachweisen, nötige Vorarbeiten beteiligter Gewerke sicherstellen, Zufahrt zur Baustelle und Lagerplätze ermöglichen

  • Planungsleistungen liefern: genehmigter Eingabeplan, Statik, Werkplanung

  • ganz besonders wichtig: die Zahlung des Werklohns!

Was aber tun, wenn einer der Vertragspartner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt?

Hier gibt es für den anderen mehrere Möglichkeiten, darauf zu reagieren und die Erfüllung seines Rechts verlangen: Einstellen der Arbeit, Verweigern der Zahlung, Mahnung, Fristsetzung und vieles mehr, bis schließlich – worst case – zur Klage vor Gericht.

Unabhängig davon, dass der Klageweg meist ein langwieriger, nervenaufreibender und teurer Vorgang ist, kann es aber im schlimmsten Fall passieren, dass ein Vertragspartner insolvent wird und das Gegenüber komplett auf seinem Anspruch sitzenbleibt – und hier kommt nun die Sicherheitsleistung ins Spiel!

Der Sinn dieser Regelung ist, dass jede der beiden Vertragsparteien sich durch diese „Sicherheitsleistung“ bis zu einer gewissen Höhe gegen Zahlungsausfall des jeweils anderen absichern kann.

Auf welche Art diese Sicherheit erbracht wird, kann derjenige, der sie erbringen soll frei entscheiden (außer natürlich, es ist vertraglich etwas anderes vereinbart!).

Die am häufigsten benutzten Möglichkeiten sind

  1. Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren
  2. Hypothek an einem Baugrundstück
  3. „Garantie oder Zahlungsversprechen“ einer Bank oder Versicherung, also die klassische Bürgschaft.

 

Für welche Fälle wird in der Regel eine Sicherheit gefordert?

  • Vertragserfüllungs-Sicherheit:

Der Bauherr will sichergehen, dass der Unternehmer auch wirklich bis zur kompletten Fertigstellung seiner Leistung am Ball bleibt, also, wie der Name schon sagt, er seinen Vertrag vollständig erfüllt.

Er „motiviert“ ihn deshalb schon während der Baumaßnahme dadurch, dass er immer einen gewissen Teil der fälligen Zahlungen einbehält und erst mit der Schlussrechnung 100% ausbezahlt. Als Höhe der Sicherheit werden hier vom Gesetz maximal 10% der Auftragssumme (bitte unbedingt klarstellen, ob Brutto- oder Nettosumme!) akzeptiert.

  • Gewährleistungssicherheit:

Der Bauherr möchte auch nach der Abnahme eine Sicherheit vom Unternehmer. Es könnte ja sein, dass während der Dauer der Gewährleistung (erhebliche) Mängel auftauchen, aber der Unternehmer sich bereits vom Markt verabschiedet hat. Jetzt hat der Geschädigte die Möglichkeit, auf die Sicherheiten zurückzugreifen, um die Ausbesserung der Mängel damit zu begleichen. Als Höhe haben sich hier bis maximal 5% der Abrechnungssumme etabliert, bitte auch hier unbedingt vertraglich klarstellen, ob Brutto- oder Nettoabrechnungssumme.

Hier ist nun auch einmal der Unternehmer am Zug! Dies ist eine sehr starke, gleichzeitig viel zu selten verwendete Möglichkeit, einem Bauherren direkt „Druck“ zu machen, wenn Zweifel an seiner Zahlungsfähigkeit bestehen oder das Vertragsverhältnis zunehmend schwieriger wird.

Erstaunlicherweise scheuen Unternehmer aber immer noch davor zurück, vom Bauherren eine Sicherheit zu verlangen, weil sie fürchten, das Vertragsverhältnis dadurch zu belasten? Aber ganz ehrlich: dürfen Sie denn auch beleidigt oder angefressen sein, wenn der Bauherr von Ihnen ganz selbstverständlich eine Bankbürgschaft o.ä. verlangt? Kündigen Sie ihm jetzt die Freundschaft oder Sympathie??

Stellen wir bitte folgendes klar: es geht um´s Geschäft und nicht um Freundschaft! Wenn Sie Freunde suchen, gehen Sie unter Leute, aber nicht auf die Baustelle 😉

Sie haben eine Verantwortung gegenüber sich selbst, Ihrer Familie und Ihren Angestellten! Wenn der Bauherr also nur noch verspätet oder zögerlich zahlt, er vermehrt unberechtigte Abzüge von Rechnungen macht, eine eventuelle Bankauskunft sehr negativ ausfällt usw…., dann haben Sie nicht nur das Recht, sondern auch die Verpflichtung, sich und Ihr Unternehmen zu schützen und lieber zu früh als zu spät die Reißleine zu ziehen!

Sie haben, gesetzlich zugesichert und zu jeder Zeit des Bauvorhabens, also auch schon direkt nach Vertragserteilung, das Recht, vom Bauherren eine Sicherheit über die noch ausstehende Auftragssumme zu verlangen!!

Als „Zuckerl“:

zuzüglich 10% für etwaige noch zu erwartende Änderungen.

Beispiel: es stehen noch 100.000 Euro zu erbringender Arbeiten aus? Sie könnten eine Sicherheit in Höhe von 110.000 Euro verlangen!

Ein weiteres Zuckerl:

Dieses gesetzliche Recht auf Sicherheit gilt sowohl beim VOB- als auch beim BGB-Vertrag und kann weder vertraglich noch in den AGB ausgeschlossen werden! Eine Weigerung des AG ist grundsätzlich und in jedem Fall unzulässig!

Einzige Ausnahme: Sie können diese Art Sicherheit nicht verlangen, wenn Ihr Vertragspartner ein öffentlicher Auftraggeber ist oder es sich um einen „Verbraucherbauvertrag“ oder „Bauträgervertrag“ handelt, zu diesen beiden Vertragsarten kommen wir in späteren Artikeln.

Die Kosten für die Sicherheit (bis zu einem Höchstsatz von 2%) müssen Sie zwar dem AG erstatten, aber im Vergleich zu einem möglichen Komplettausfall ist das meiner Meinung nach eine durchaus sinnvolle Investition.

Sollte der AG die Sicherheit innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist verweigern oder verspätet erbringen, haben Sie Ihrerseits nun die Möglichkeit, nach angemessener Nachfrist die Leistung zu verweigern oder sogar den Vertrag zu kündigen!

Entsprechende Formulare zur Bauhandwerkersicherung finden Sie unter anderem unter diesem Link oder unter dem umfangreichen und sehr empfehlenswerten Onlinearchiv von Bauprofessor.de.

Wichtige Praxistipps

Es gibt eigentlich nur 2 Sonderfälle, in denen ein gesetzlicher Anspruch auf Sicherheitsleistung besteht:

  1. Wenn der Unternehmer von einem privaten Verbraucher eine Vorauszahlung für gelieferte oder eigens für das Projekt angefertigte Stoffe, hat der Bauherr einen gesetzlichen Anspruch auf eine Sicherheit hierfür (§632a BGB). Sobald das Eigentum auf den Bauherren übergegangen ist, muss er die Sicherheit wieder zurückgeben. Der Unternehmer könnte ihm übrigens wahlweise auch gleich das Eigentum für diese Stoffe übertragen, um die Kosten für eine z.B. Bürgschaft zu vermeiden.
  2. Und: die Bauhandwerkersicherheit (siehe oben)
 

ABER: in allen anderen Fällen muss die Sicherheit vorher zwingend vertraglich vereinbart werden! Es geht nicht, dass der Bauherr ohne eine vertragliche Regelung trotzdem zur Sicherheit Geld einbehält oder sonstige Sicherheiten verlangt.

Keine schriftliche Vereinbarung, keine Sicherheitsleistung!

Achten Sie bei Stellung einer Sicherheit unbedingt darauf, dass das Geld bei z.B. Einbehalt niemals einfach auf dem privaten Konto des AG liegt! Stellen Sie sich vor, der Bauherr hält 5.000.—Euro über die Dauer der Gewährleistung ein: Sie verleihen hier zinslos und ohne jegliche Sicherheit Geld an ein Privatperson?! Das würde keine Bank machen, also bitte auch nicht Sie!

Wenn schon Einbehalt von Geld, dann wenigstens auf einem Sperrkonto, außerdem stehen Ihnen dann auch noch (sofern irgendwann wieder vorhanden) die Zinsen zu!

Sie haben allerdings jederzeit (außer es ist vertraglich anders vereinbart) die Möglichkeit, die eine durch eine andere Sicherheit auszutauschen!  Das Problem von Einbehalt ist nämlich, dass Ihnen trotzdem Liquidität entzogen wird und womöglich dringend benötigtes Geld auf einem Konto u.U. über mehrere Jahre hinweg eingefroren bleibt.

Eine bessere Möglichkeit ist die Bankbürgschaft, bei der eben die Bank als Bürge einspringt und Ihnen eine entsprechende Urkunde ausstellt. Allerdings müssen Sie natürlich entsprechende Sicherheiten erbringen, also quasi die „Hosen“ vor Ihrer Hausbank noch mehr runterlassen, als es eh schon der Fall ist.

Die beste, weil günstigste Möglichkeit ist nach meinem Dafürhalten der Weg über einen Versicherer: hier sind Sie zum einen von der Bank unabhängig und meist entstehen hier auch noch die geringsten Kosten. Bei verschiedenen Gesellschaften können Sie sogar die Bürgschaftsurkunde direkt online selber anfordern und bekommen sie wenige Tage später zugeschickt!

Zu guter Letzt:

Achten Sie bei der Stellung einer Bürgschaft darauf, dass sie nicht „auf erstes Anfordern“ ausgestellt ist! Dies bedeutet nichts anderes, als dass der AG auch ohne besonderen Grund oder Nachweis erst einmal die Auszahlung der Bürgschaft erwirken kann und Sie dann, sollte dieses Anfordern rechtswidrig geschehen sein, auf dem Klageweg Ihr Geld zurückfordern müssen. Nach dem Motto „erst kassieren, dann prozessieren“ wird also erst ausbezahlt und dann überprüft, ob überhaupt eine berechtigte Forderung bestand.

Nach einem Urteil des BGH sind solche Klauseln in AGB auf jeden Fall unzulässig und auch bei einer Individualvereinbarung sollten Sie sich darauf nicht einlassen!

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BGB
Tom

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