Vertragsgestaltung

Bauvertrag nach BGB Teil 2

Teil 2 meiner Miniserie, bei der auf den standardisierten BGB-Mustervertrag Bezug genommen und möglichst praxisorientiert erklärt wird.

Heute geht es gleich weiter mit dem Bauvertrag nach BGB Teil 2, der vom Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) bzw. dem Eigentümerverband Haus & Grund entwickelt und zur Anwendung für AG und AN kostenlos auf der jeweiligen Homepage der Verbände zu finden ist.

Wieder mein Hinweis vorher:
Natürlich können Sie die Musterverträge 1:1 so übernehmen – empfehlen möchte ich das aber nicht! Bestimmte Klauseln sind meiner Meinung nach viel zu ausführlich beschrieben, manche aus Unternehmersicht unnötig oder sogar schädlich. Meine Devise: so wenig wie möglich und nur so viel wie nötig! Mehr Vertrag bringt nicht unbedingt mehr Klarheit. Und womöglich wird ein Kunde durch besonders umfangreiche Vertragswerke eher abgeschreckt.

Und noch eine Bemerkung:
Es macht in diesem und den folgenden Teilen der Miniserie größtenteils KEINEN Unterschied, ob es sich um einen Bauvertrag nach BGB oder um einen VOB-Vertrag handelt! Gerade die Basics sind nahezu zu 100% identisch anzuwenden. Wenn es explizit Unterschiede zur VOB gibt, weise ich gesondert darauf hin.

 

Auf jeden Fall gilt:
Jeder Vertrag ist besser, als gar keiner!!

 

Zur Sache: Was ist Vertragsumfang?

Nachdem (in Teil 1) geklärt ist, wer GENAU der Auftraggeber ist, geht es nun um den Leistungsumfang. Meine Empfehlung: beziehen Sie sich in jedem Fall auf ein schriftliches Leistungsverzeichnis, eine Bau- und Leistungsbeschreibung oder ein Angebot! Damit ist der Umfang (hoffentlich) exakt abgegrenzt und es gibt später keine Probleme in der Auslegung.

Gerade bei Pauschalpreis-Verträgen ist ein Bauherr häufig nicht ganz sicher, was denn nun genau im Umfang mit dabei sei. 

  • Klassisches Beispiel beim SF-Bau: die Bodenplatte bei Fertighäusern ist in der Regel „bauseits“ zu erbringen.

  • Oder Erdarbeiten: bei vielen Unternehmen ist die Abfuhr des Aushubmaterials oder die Hinterfüllung mit bauseitigem Material noch nicht im Preis enthalten, weil diese Kosten ohne Bodengutachten schwer zu kalkulieren sind
  • der Bauherr könnte meinen, dass der Rohbauer sein Gerüst noch ein paar Wochen für Zimmerer und Dachdecker kostenlos stehen lässt
  • überlegen Sie selber Ihre hauseigenen Grauzonen

Am besten also, Sie klären diese Punkte schon ein-eindeutig im Vorfeld, dann gibt´s im Nachgang keine unnötigen Diskussionen und der Bauablauf bleibt ungestört. 

 

 

Wo genau findet die Arbeit statt?

Klingt erst komisch, kann aber in der Praxis durchaus Probleme bereiten.

Ich war selber bei einem Richtfest eines befreundeten Ehepaars eingeladen – unsere Firma hatte übrigens aus Termingründen dieses Haus nicht gebaut! Die Baustelle war die erste in einem komplett neu erschlossenen Baugebiet mit nahezu 40 Parzellen. Nach ein paar Stunden Festlichkeit fiel einem der anwesenden Paare (die künftigen Nachbarn auf der anliegenden Parzelle) eine Besonderheit bezüglich der schönen Aussicht in Richtung Regensburg auf. Man konnte nämlich vom Wohnzimmer aus die Spitzen des Regensburger Doms erkennen! Blöd nur, dass dieses Pärchen der Meinung war, das ginge nur von ihrem eigenen Grundstück aus…? Lange Rede…im Verlauf einiger weiterer Umstände stellte sich schließlich heraus, dass der Gastgeber des heutigen Richtfests sein Haus unglücklicherweise auf dem Grundstück der Nachbarn errichtet hatte. Wie so etwas geht? Unglückliche Umstände, Aufeinandertreffen verschiedener Zufälle, Schlamperei, Pech…

Oder ein Teilnehmer eines meiner Seminare, der als Messebauer einen größeren Stand fast schon fertiggestellt hatte, als durch einen anderen Messebauer bemerkt wurde, dass er zwar im richtigen Abschnitt, allerdings in der falschen Halle aufgebaut hatte. Die Gründe? Siehe oben….

Auch wenn es nicht immer so dramatische Folgen haben muss, wie in den Beispielen geschildert: versuchen Sie, wenn möglich, Ihre Baustelle vorher unbedingt zu besichtigen! Neben der räumlichen Absicherung hat es auch den schönen Nebeneffekt, dass Sie vorhandene Schäden, Besonderheiten, fehlende Vorleistungen etc. rechtzeitig sehen können. Dies bietet die Chance zu intelligenter Arbeitsvorbereitung, Nachträgen, Bedenkenanmeldung, Mängelrügen uvm.

 

Wer schuldet welche Unterlagen?

Achten Sie hier einfach darauf, dass keine Unterlagen in den Vertrag hineingemogelt werden, die Sie lt. Angebot gar nicht erbringen müssen. Beispiele sind Statik, Entwässerungsplanung, Bodengutachten etc… 
Der Phantasie der Auftraggeber ist hier keine Grenze gesetzt!

 

Vertragsbestandteile

Hier ist zu beachten, dass es sich um eine hierarchische Reihenfolge handelt! Das bedeutet, die Wichtigkeit nimmt von oben nach unten ab. Wird also beispielsweise etwas in den Vertrag (ganz oben stehend) geschrieben, was im Angebot (ganz unten) ganz anders formuliert wurde, gilt die vertragliche Regelung!

Beim Thema, ob die VOB/C auch in einen BGB-Vertrag aufgenommen muss, scheiden sich die Geister. Der Teil C ist ja nicht von der Privilegierungsänderung betroffen, anders als der Teil B. Er kann also ohne Probleme einbezogen werden.

Denkbar wäre, dass ein Bauherr z.B. die Aufmaßregeln (etwa die 2,5 m²-Übermessungsregel) nicht anerkennt, weil er die als Laie nicht kennt und schließlich auch nirgends im BGB zu finden sind: „Ich zahle nur, was ausgeführt wurde! Und ein 2 m² großes Loch in der Wand (=Tür) ist keine Mauer. Für Luft zahle ich nichts!“

Um also Grauzonen schon im Vorfeld zu vermeiden, schadet es sicher nicht, die VOB/C in den Vertrag mit aufzunehmen.

Die Abkürzung ATV  bedeutet übrigens „Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen“ und die sind eben für eine Vielzahl von Gewerken im Teil C der VOB zu finden.

 

 

Weitere, untergeordnete Punkte:

Ob Sie einen Einheitsvertrag (also vorläufige Angebotssumme, genaue Massen werden dann nach Aufmaß ermittelt) oder einen Pauschalvertrag vereinbaren, ist Geschmackssache. Daneben gibt es auch noch den Stundenlohnvertrag und andere Mischformen. Alle haben ihre Vor- und Nachteile, es kommt immer auf den Einzelfall an.

Ob Fahrtkosten für einen nicht abgesagten Termin abgerechnet werden, wer Wasser und Strom bezahlt, kann, muss aber nicht unbedingt im Vertrag stehen. Überlegen Sie einfach, ob das bisher Probleme bereitet hat.

 
Überhaupt empfiehlt es sich, für Sie – bisher – strittige Themen in einen Vertrag aufzunehmen!

  • Falls Sie immer schon Probleme mit Beweisbarkeit wegen mündlicher Absprachen hatten: vereinbaren Sie vertraglich, dass ausschließlich Schriftform anerkannt wird, dann wissen alle Beteiligten Bescheid.

  • Wenn Sie schon einmal wegen eines nicht bevollmächtigten Architekten oder Bauleiter auf die Nase gefallen sind: legen Sie eine vom Bauherren auszufüllende Vollmacht vor.

  • Wenn Ihre Arbeiter keine Unterschriften (z.B. Regiezettel) vom Bauherren holen möchten, weil das schließlich „Chefsache“ sei, dann belohnen Sie ab sofort jede geholte Unterschrift mit 5 Euro cash! Kleiner Beitrag, große Wirkung – glauben Sie mir, ich weiß, wovon ich spreche J

Wenn Sie also Ihre ganz persönlichen „Baustellen“ in punkto Rechtssicherheit haben, dann fangen Sie idealerweise JETZT an, etwas zu ändern!

Oder:

„Die Definition von Wahnsinn ist, immer wieder das Gleiche zu tun und andere Ergebnisse zu erwarten.“

Albert Einstein

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